Votre offre de prêt immobilier mentionne un « franchassis » ? Vous achetez en VEFA ou faites construire et ce mot vous semble obscur ?
Pas de panique. Ce guide vous explique simplement ce que ça signifie pour votre budget et quand l’accepter.
Qu’est-ce que le franchassis ? Définition simple
Le franchassis est une période au début de votre prêt immobilier pendant laquelle vous ne payez rien à la banque. Ni le capital, ni les intérêts.
La seule chose que vous payez chaque mois, c’est l’assurance emprunteur. Cette période coïncide souvent avec la construction de votre bien, avant que vous n’ayez les clés.
Mais attention, les intérêts que vous ne payez pas (les intérêts intercalaires) ne disparaissent pas. La banque les calcule sur les sommes déjà versées au constructeur. À la fin des travaux, elle les ajoute au montant total que vous devez. Résultat : votre crédit vous coûtera plus cher au final.
Franchassis et différé d’amortissement : le tableau comparatif pour ne plus se tromper
On confond souvent le franchassis avec le différé d’amortissement. Pourtant, leur impact sur votre budget et le coût total du crédit n’est pas du tout le même.
Le différé existe en deux versions : partiel (vous payez les intérêts et l’assurance) ou total (vous ne payez que l’assurance, comme le franchassis). Pour être clair, on compare ici le franchassis au différé d’amortissement le plus courant, le partiel.
| Critère | Franchassis | Différé d’amortissement (Partiel) |
|---|---|---|
| Paiement mensuel | Uniquement l’assurance | Les intérêts + l’assurance |
| Remboursement du capital | Non, le capital n’est pas touché | Non, le capital n’est pas touché |
| Gestion des intérêts | Reportés et ajoutés au capital à la fin | Payés chaque mois, ils n’alourdissent pas la dette |
| Coût total du crédit | Plus élevé car les intérêts s’ajoutent à la dette | Moins élevé que le franchassis |
| Idéal pour | Un budget très serré qui ne supporte aucune charge de prêt pendant les travaux | Alléger les mensualités sans faire grossir le capital à rembourser |
Comment fonctionne concrètement le franchassis ? (Étapes clés)
Le mécanisme du franchassis est assez simple. Il suit le déroulement de votre projet de construction ou d’achat en VEFA.
- Signature du prêt : Vous signez votre offre de prêt qui inclut une période de franchassis, par exemple de 24 mois.
- Déblocages progressifs des fonds : La banque ne vous donne pas tout l’argent d’un coup. Elle paie le constructeur ou le promoteur au fur et à mesure de l’avancée des travaux (fondations, murs, toit, etc.).
- Paiement de l’assurance : Pendant toute cette phase de construction, vous ne payez que votre assurance emprunteur chaque mois.
- Fin du franchassis : À la livraison du bien, la banque calcule le total de tous les intérêts générés par les sommes débloquées. Elle ajoute ce montant à votre capital de départ.
- Début du remboursement : Vos mensualités normales (capital + intérêts + assurance) commencent. Elles sont calculées sur ce nouveau capital, qui est donc plus élevé que celui que vous aviez emprunté au départ.
Exemple concret :
Vous empruntez 200 000 €. À la fin de la construction, les intérêts intercalaires s’élèvent à 5 000 €. Votre prêt ne sera plus de 200 000 € mais de 205 000 €. Vos futures mensualités seront calculées sur cette nouvelle base.
Avantages et inconvénients du franchassis
Le franchassis n’est ni bon ni mauvais en soi. C’est un outil financier avec des avantages clairs mais aussi un coût qu’il faut bien comprendre.
Les avantages
- Un budget très léger pendant la construction : C’est le principal intérêt. Si vous payez déjà un loyer, vous n’avez pas à cumuler cette charge avec une mensualité de prêt.
- Pas de double charge : Vous évitez de payer à la fois un loyer pour votre logement actuel et un crédit pour un logement que vous n’habitez pas encore.
- Trésorerie préservée : L’absence de mensualité permet de garder de l’argent de côté pour d’autres dépenses liées à votre futur logement (cuisine, meubles, etc.).
Les inconvénients
- Le coût total du crédit augmente : C’est le plus gros défaut. Les intérêts reportés font grimper la facture finale de manière parfois importante.
- Une dette plus importante : Vous commencez à rembourser un capital plus élevé que ce que vous avez emprunté au départ.
- Des mensualités potentiellement plus élevées : Comme le capital est plus grand, vos mensualités après la construction seront un peu plus lourdes que si vous aviez opté pour un différé partiel.
Dans quels cas utiliser le franchassis ? (Exemples)
Le franchassis est une option à considérer dans des situations bien précises, quand la gestion de la trésorerie est la priorité numéro un.
Les deux cas les plus courants sont :
- L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : C’est le cas typique où la construction s’étale sur 18 à 24 mois.
- La construction d’une maison individuelle : Les fonds sont aussi débloqués par tranches en fonction de l’avancement du chantier.
Cette option s’adresse surtout aux emprunteurs qui doivent continuer à payer un loyer pendant la construction et dont le budget est trop serré pour assumer une charge supplémentaire, même celle des seuls intérêts.
FAQ sur le franchassis
Quelle est la durée maximale d’un franchassis ?
La durée est négociée avec la banque et correspond généralement à la durée estimée des travaux. Le plus souvent, elle est de 24 mois, mais elle peut parfois aller jusqu’à 36 mois pour des projets plus complexes.
Peut-on choisir entre franchassis et différé d’amortissement ?
Oui, c’est un point à négocier avec votre conseiller bancaire. Toutes les banques ne proposent pas les deux options, mais si c’est le cas, vous pouvez choisir celle qui correspond le mieux à votre situation financière et à votre capacité à supporter une charge mensuelle pendant les travaux.
Le franchassis est-il toujours une mauvaise idée ?
Non, pas forcément. Il faut le voir comme ce qu’il est : un outil pour gérer un budget très tendu sur une période courte. Si l’alternative est de ne pas pouvoir réaliser votre projet, alors le surcoût peut être un compromis acceptable. L’important est de le choisir en toute connaissance de cause.
Le franchassis est simple à comprendre : aucune mensualité de prêt pendant les travaux, mais un coût final plus élevé. C’est une solution de confort qui se paie. La meilleure approche est de mesurer son impact financier précis sur votre projet.
Avant de signer, prenez quelques minutes et simulez votre prêt immobilier pour visualiser l’impact de cette option sur vos mensualités et le coût total de votre crédit.
